シエリアタワー中之島
シエリアタワー中之島は関電不動産開発が福島区福島2丁目に建設中のタワーマンションです。つい先日の6月10日より販売が開始されました。いい意味で大阪のタワマンらしからぬデザインで当初は注目を集めました。定借物件なのでかなり安い値段で分譲されると予想されていました。ただ蓋を開けてみるとかなり強気な値段でした。
私もブログで取り上げ定借だ、値段が高い、パークハウスザ中之島タワーの方が安いなどと酷評しましたが、この数ヶ月で別の定借タワーマンションであるジオタワー十三が情報公開されたり、パークハウスの値段が一気に上がったりとシエリアタワー中之島を取り巻く環境が変化し、再評価の動きが高まっています。
概要
名称 シエリアタワー中之島
住所 福島区福島2丁目1
高さ 168m
戸数 364戸
階数 46階建
構造 鉄筋コンクリート造
制振 デュアルフレームシステム
建設者 大林組
建築主 関電不動産開発
管理会社 関電コミュニティ
建築面積 1462.23㎡
延床面積 46721.95㎡
その他 定借地物件
立地
福島の飲み屋街に近く、飲食店が多いです。梅田にも近く徒歩や自転車でアクセスできます。堂島川のリバーサイドに位置しており。南向きは永久的に眺望が保証されます。
堂島川は整備が進められたため、かなりおしゃれな雰囲気になっており、比較的大阪で静かなエリアであることからファミリーに人気です。
リーガロイヤルホテル(徒歩4分)
最寄駅
JR新福島駅徒歩4分
京阪中之島駅徒歩5分
阪神福島駅徒歩5分
JR福島駅徒歩7分
建物
コンセプトは『流れ』で曲線を多用し、中之島の水をイメージしたデザインになっています。
シエリアらしく黒というか灰色というかがメインの色になっています。シエリアタワー大阪堀江と比べて凝ったデザインになっています。棟屋はかなり凝っていておしゃれな東京のタワマンの雰囲気です。高さ168m、総戸数364戸という規模は大阪では中規模に分類されます。かなりスリムなタワマンになりそうです。
耐震性
耐震性では大林組独自の制振構造であるデュアルフレームシステム（以下DFS）を採用します。DFSは心柱（立体駐車場）を中に置き、建物本体と制振装置で建物を支える構造です。大阪ではシティタワー大阪天満リバー&パークスを皮切りに採用されましたが、他の構造とは耐震性が段違いなため、施工費が高額ためメガタワマンか、高級タワマンにしか採用されませんでした。大阪では2023年現在9棟に採用され、10棟目がシエリアタワー大阪堀江、11棟目がシエリアタワー中之島になります。
ブランド
ブランドは関電不動産開発のシエリアになります。シエリアは定借マンションとオール電化が特徴です。ここ2年ぐらいで外観、共用部共にグッとクオリティを上げてきています。
オール電化ということで地震時の津波対策や、河川の増水時の対策として、電気室が2階以上にあります。そのため住居は4階以上からという物件が多いです。
エルザグレース堀江タワー(2005年)
（エルグレースは旧ブランド）
シエリアタワーなんば(2021年 新築発売中)
シエリアタワー大阪堀江(新築発売中)
JV物件
メトライズタワー大阪上本町（新築発売中）
ブランズタワー谷町４丁目
定借
定期租借地物件は特に大阪でどんどん増え続けています。少し前までは定借物件は築50年で解体していました。そのため、長期保有需要が築10年を超えると無くなっていくため。定借物件はどんどん価値が下がっていく傾向にあるため、銀行が資産性を理由に融資をしてくれませんでした。ただ法改正で70年が認められ現在では一部の銀行が融資してくれるようになりました。
定借物件は固定資産税がかからない代わりに、土地代と解体準備金がかかります。土地代と解体準備金は固定資産税よりも高額になるケースが多く、解体時期も決まってることも相まって、普通の分譲住宅よりも3割ほど安い価格で売り出されています。ただ、近年では定借物件がどんどん増えているのでその差は縮まってきています。
共用部
共用部はかなり豪華です。
共用部全景
エントランスアプローチ
エントランス
リバーサイドラウンジ、リバーサイドテラス
部屋
福島区は梅田に近く、福島駅や野田駅周辺以外は静かな雰囲気であることからファミリー層に人気となっています。そのためファミリー向けの広い部屋が多い傾向にあります。
バルコニー部分に柱を持ってきており、間取りのクオリティが非常に高いです。ただワイドバルコニーではないので柱でバルコニーが分断されている部屋が多いです。
角部屋のfix窓の開口部が広いので、ダイナミックな景色が見られそうです。
1LDKはかなり貴重です。
北西角部屋65平米。シエリアタワー中之島はファミリー向けマンションですが、たいして広くない間取りでの角部屋は珍しいですね。
3LDK
南向き73平米。中部屋で、洋室の形もよく、収納も多いです。
北西角部屋86平米。
南東角部屋163平米。プレミアム住居です。トイレ、洗面室、風呂が２つあり、風呂の１つは窓付きという超豪華仕様です。
4LDK
北東向き105平米。シエリアタワー中之島の特徴として4LDKの部屋が多いことが挙げられます。廊下も短くめっちゃいいですね。開口部の大きいリビングからは梅田の夜景が楽しめそうです。
価格
全体平均坪単価 425万円
6階から38階までの平均坪単価 380万円
正直定借だと思ったらマジで高いです。ただ正直なところを言うと本町や梅田などの新築マンションと比べれば割安感があります。また、間取りや共用部を加味すると、１期販売で人気が出て、２期で値上げする未来しか見えないので。検討中の方は１期のうちに買ってしまうことをお勧めします。
投資
中之島を取り巻く環境は刻一刻と変化しています。2031年開業予定のJR中之島駅はもちろんですが、近隣では関電不動産が大規模な再開発を始動させています。先日、再開発地区外縁のNTTが保有するビルの解体が決定的となり、さらに施工面積が増える見込みとなりました。また、西側にあるリーガロイヤルホテルはカナダの会社に買収され、大規模改装が発表されました。おそらくリーガロイヤルホテルの建て替えは先送りされたものと思われます。中之島の再開発は敷地内の一部に商業施設を開発するとしか発表はなされていませんが、京橋のイオンのように暫定利用にならなければ値上がりすると思います。また、今後大阪最高価格のマンションになるであろうグラングリーンのタワマン2棟や、IRの影響で大阪都心の不動産価格の底上げが予想されます。また、まだ梅田や、心斎橋、難波などでしか中国人購入者が入ってきていないことから、中之島にも入ってくることを見越すと値上がりの可能性はあります。ただ定借というのがネックなので、竣工後10年でどれだけ値上がるかがポイントです。
周辺への影響
ザ・パークハウス中之島タワー
シエリアタワー中之島の影響で近隣にあるザ・パークハウス中之島タワーの価格が高騰しています。
ザ・パークハウス中之島タワー概要
住所 北区中之島６丁目1-38
建設者 竹中工務店
京阪電鉄不動産
アサヒプロパティズ
構造 RC造 免震
階数 55階建
規模 894戸(大阪No.1）
価格 坪単価約400万円（平米単価約 120万円）
利回り 4.2%
規模もありますが、共用部が大阪で1番豪華なマンションとなっています。なにわ筋直下にJR線の建設が決まるまでは。辺鄙な場所と言われており、価格がとても安く分譲されました。ただ竣工後価格は上がり続け、暴落率は150%を叩き出しています。価格に関しては都心部のタワマンと比べると安いです。ただここ数ヶ月で確実に値上がっています。現在はかなり強気な価格を付けているオーナーさんが多いので、手頃な値段の部屋があれば購入もありです。
価格はシエリアタワー中之島よりも安いと言われていましたが、ここ数ヶ月でトントンになってきました。
ジオタワー大阪十三
ジオタワー大阪十三は現在話題の定借のタワーマンションです。
ジオタワー大阪十三概要
名称 ジオタワー大阪十三
住所 淀川区十三東１丁目18-21
高さ 144m
戸数 712戸
階数 39階建
構造 RC造 耐震
用途 商業 図書館 保育施設 住宅
建設者 鹿島建設
建築主 阪急阪神不動産
こちらはシエリアタワー中之島と比べると規模が大きいです。ただ大阪の中心部からは離れており、間取りもそこまでよくないため安めな価格が期待されていましたが、リークによるとシエリアタワー中之島より高い値段で分譲される予定らしいです。
個人的にはジオタワー大阪十三よりもシエリアタワー中之島の方がおすすめです。
参考文献
公式サイト
【公式】シエリアタワー中之島｜関電不動産開発の新築分譲マンション
データマンさん（↓こっちの方が詳しいです）
『シエリアタワー中之島』 “超” データ分析編☆全364邸の予想価格も大公開☆<データマン> | スムラボ
その他
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【公式】シエリアタワー中之島｜関電不動産開発の新築分譲マンション
Brillia Tower堂島 立地、建物、共用部編
BrilliaTower堂島は東京建物とHotel Properties Limitedが大阪駅付近で建設中のタワーマンションとラグジュアリーホテルの一体再開発のタワーマンション部分です。
個人的にデザイン、内装共に大阪のタワマン史上最高の物件だと思います。全体の平均価格はグランフロントオーナーズタワーに劣りますが最上階の部屋は大阪史上最高価格の約11億円で落札されました。
現在はグラングリーンのタワマン2棟の価格を見て次の期の値上げを行うそうです。
概要
名称 Brillia Tower堂島
住所 北区堂島2丁目4
高さ 195m
階数 49階建
規模 住宅 466戸
ホテル 178室
建設者 竹中工務店
建築主 東京建物
Hotel Properties Limited
Four Seasons Hotel
管理会社 東京建物アメニティサポート
建築面積 85000㎡
延床面積 2470㎡
その他 分譲
立地
大阪駅から徒歩で11分という高いアクセス性を兼ね備えています。また日本有数の繁華街である梅田の一角にあります。
近年では都心回帰の影響で都心に住宅を構えるという価値が急速に高まっており、住みたい町ランキングでは梅田、難波、天王寺、三宮などの関西の繁華街のほか、梅田、三宮に近く、近年では三宮を商業面で脅かしている西宮北口などがランクインしています。
梅田に家を持つということは大きな価値となります。梅田は再開発が進めば進むほど価値が高まり今後も不動産価格が上がり続けると予想されます。
ブリリアタワー堂島は北新地の西の端に位置しており、大阪駅付近の整備された空間とはちがい、決して治安や周辺環境が良いとは言えないところに位置しています。
最寄駅
地下鉄西梅田駅徒歩6分
JR大阪駅徒歩11分
建物
高級マンションとラグジュアリーホテルと美術館のコラボ物件とのことで大阪では前例もないような近未来的な外観と内装になっています。
大阪ではラグジュアリーホテル（超高級ホテル）が著しく不足しているため、ラグジュアリーホテルを計画に絡めることで容積率1200%が認められました、そして高さ195mという梅田では最高層の建物が実現しました。高さでも周辺の建物を圧倒していますが、それよりも外観で圧倒しています。
ガラス面を多用した外観となっています。これはホテルと住宅のギャップをなくすためです。
この夜のライトアップが実現したら大阪のタワマンでは群を抜いた夜景が撮れます。大阪だとライトアップが好きなのは大阪ひびきの街ザサンクタスタワーぐらいしかないので楽しみですね。
耐震
施工会社は竹中工務店になります。竹中工務店は本町に本社を構えるスーパーゼネコンで大手ゼネコン5社の中で唯一大阪に本社を構える企業です。あべのハルカスなどの施工実績があり、大阪市内のタワーマンションの施工実績も25件で最多です。竹中工務店は免震構造の施工に強い会社ではありますが、Brillia Tower堂島は制振構造になっています。ちなみに地震が来てもあんまり揺れないと言われているあべのハルカスも制振構造なので、おそらくあべのハルカスをベースに設計していると考えられます。
ブランド
ブランドは東京建物のタワーマンションブランドであるブリリアタワーになります。関東ではブリリアの物件は大量にあり、タワーマンションに関してもかなりの分譲実績があります。ただ関西になると今まで小規模なマンションの分譲実績と大規模物件に他社一緒にと携わることがほとんどで大規模マンションのブリリアがほとんどないため認知度はあまりありませんでした。
関東
ブリリアタワー東京(2006年)
ブリリアタワーズ目黒(2017年)
関西
ブリリアタワー神戸元町（2010年）
JV物件
ルネッサなんばタワー(2006年)
グランフロント大阪オーナーズタワー(2013年)
グランドメゾン新梅田タワーThe Club Residence(2021年)
今回のブリリアタワー堂島は関西にブリリアの名を知らしめる物件になりそうです。
ホテル
ホテルはカナダのラグジュアリーホテルのFour Seasons Hotelになります。Four Seasons Hotelは世界47ヵ国に119のリゾートとホテル、44のレジデンスを保有しています。日本では東京と京都に3棟あり、大阪には初進出となります。Four Seasons Hotel大阪は28階から37階に入居し、178室の客室を設けます。37階にはレストランフロアを設け、Brillia Tower堂島の高層階と直結させます。
ハワイ、マウイ
一般共用部
ここでは住民の全てが使える共用部を紹介します。
美術館を意識しており、内装は美術館並みにお金がかかっており、他のマンションとは仕様が全然違います。共用部もかなり豪華です。
エントランス
デザインはシンプルですが、横の木や床がかなり高級感のある素材が使われていて、おしゃれですね。
地下1階
ランドリールーム
ホテルとの兼用の設備でしょうか？めっちゃ珍しいですね。
2階
コンシェルジュカウンター
デリバーリーボックス
ワーキングブース
テレワークの増加などで流行りのワーキングブースです、Wi-Fiがあり、2から4人の会議にも使用できます。
27階
ボードルーム
会議室ですね。オフィスの会議室のような豪華さです。
フィットネスルーム
美術品に囲まれたフィットネスルーム。
ラウンジ27
梅田なので眺望が開けていないと勝手に思っていましたがかなり開けていますね。それにしてもおしゃれです。
49階
ザ ペイントハウス
最上階にあるパーティルームです。梅田の最高地点の景色がすごそうですね。住みたいです！
参考文献
芝塾タワマン不動産さん
再都市化さん
公式サイト
【公式】Brillia Tower 堂島（ONE DOJIMA PROJECT）
Brilliaギャラリー
Four Seasons Hotel公式
フォーシーズンズ ホテルズ アンド リゾーツ | ラグジュアリーホテル | フォーシーズンズ
その他
資料請求はこちら
【公式】Brillia Tower 堂島（ONE DOJIMA PROJECT）
Brillia Tower堂島 部屋、価格、高層階編
おすすめ新築マンション
シティタワー大阪本町
シティタワー大阪本町 - hann-osakamantion
ローレルタワー堺筋本町
ローレルタワー堺筋本町 建物、共用部編 - hann-osakamantion
シエリアタワー大阪堀江
シエリアタワー大阪堀江 - hann-osakamantion
今回はここまでです。次回は部屋と、高層階の方専用の共用部や特権について解説します。
大和ハウス×JR西日本 千里丘タワマン
先日、摂津市は千里丘駅前西側の再開発のタワマン部分に6月30日に大和ハウス工業、JR西日本不動産開発、フレジャースコーポレーション、関電不動産開発と特定建築者に関する基本提携を行ったと発表しました。
概要
住所 摂津市千里丘1丁目
高さ 127m
規模 335戸
階数 36階建
建設者 大林組
建築者 大和ハウス工業
JR西日本不動産開発
フレジャースコーポレーション
関電不動産開発
建築面積 6180㎡
延床面積 47250㎡
総事業費 258億5000万円
立地
千里丘は大阪までJR京都線で5駅、14分という抜群の利便性を兼ね備えています。近年ではJR京都線沿線では近鉄不動産や阪急阪神不動産が次々と大規模マンションを建てていますが、こういうタワーマンションは珍しいですね。
最寄駅
JR千里丘駅直結
建物
高さは127mで地域のフラッグシップ的マンションになりそうです。商業施設と駅に直結しており、利便性も資産性も高いですね。定借でなければめっちゃ人気が出そうです。大和ハウスなので定借ではないと願いたい！
商業部分
外観はクスノキをイメージした外観になっています。縦のラインの強調の仕方が大和ハウスが近鉄不動産と作っているローレルタワー堺筋本町にめっちゃ似ていますね。角の部分はプレミストタワー大阪新町ローレルコートに似てる気がします。
耐震性
このマンションは制振構造を採用します。制振は油圧式ダンパーなどで地震の力を軽減する方式です。制振構造は耐震構造よりも強度が強く、免震構造よりは室内での安全性は下がりますが、ランニングコストが低いため、免震構造のマンションより管理費などが安くなる傾向にあります。
施工は大林組で制振構造の施工に強い会社です。大阪では20本以上のタワーマンションの施工実績があります。特に特殊技術であるデュアルフレームシステム（DFS）は有名です。今回の物件にDFSが採用されるかは不明ですが続報を待ちたいと思います。
ブランド
ブランドはおそらく大和ハウスのプレミストになるのではないかと予想します。大和ハウスは本業である戸建て販売の実績がボロカスになっているため、新築マンション事業に本腰を入れており、主に大阪、東京でマンションを作りまくっています。JV物件にも積極的に絡んでおり、結構大和ハウスが絡んでる物件をよく見かけます。
プレミストタワー大阪新町ローレルコート(2018年）
プレミストタワー大阪上本町(2020年)
プレミストタワー靭本町(2022年)
JV物件
ブランズタワー大阪本町
ローレルタワー堺筋本町
近年のプレミストは高級感のある物件が多く、かなりいいマンションが多いので続報を期待したいです。
共用部
規模が335戸もあるのでそれなりに豪華になるだろうと予想します。ゲストルーム×2、ラウンジ、スカイラウンジ、ワーキングルーム、あたりは確定でついてくると思います。
部屋
戸数と延床面積を見た感じ広い部屋が多くなりそうです。ファミリー向けタワマンになることが予想されます。
価格
どうなるかは不明ですが、願望も含めて坪単価280万円ぐらいを予想します。
まとめ
梅田まで電車で15分のタワーマンション
商業施設併設
JR千里丘駅直結
高さ127m、総戸数335戸の中規模タワマン
シティタワー大阪本町
シティタワー大阪本町は住友不動産が中央区備後町に建設され、現在新築発売中のタワーマンションです。このマンションは1社のみの単独マンション事業では大阪史上最大です。
概要
名称 シティタワー大阪本町
高さ 165m
総戸数 854戸
階数 48階建、地下1階建
免震
建設者 清水建設
建築主 住友不動産
建築面積 3700㎡
延床面積 88600㎡
その他 分譲 2021年11月完成済み 新築発売 中 中古取引例有
立地
本町のオフィス街の中に位置しており、梅田、難波、大阪城にも近いというまさに大阪のど真ん中に位置しています。本町エリアは最近では新築タワマンが多いため、飲食店やスーパーもひと通り揃っています。
建物
梅田ガーデンレジデンス/ラトゥール梅田やシティタワー梅田東と同じく黒のラインを強調したデザインとなっています。個人的にはシティタワー西梅田のような真っ黒なガラス張りのデザインが好きですが、資材費高騰のためいかついデザインにはできないのだと思います。
最寄駅
地下鉄本町駅徒歩5分
地下鉄堺筋本町駅徒歩3分
耐震性
シティタワー大阪本町は免震を採用しています。免震とは地下に設置したゴムで建物を支え、地震を軽減する構造です。耐震よりも耐震性は高く、制振より建物内の安全性が高いです。ただ免震はランニングコストが高く他の構造に比べて、維持費や管理費が高くつく傾向にあります。
ブランド
シティタワー大阪
ブランドは住友不動産のタワーマンションブランドであるシティタワーになります。シティタワーの特徴として外観が黒いです。黒いタワマンがあれば大体シティタワーです。ここ15年くらいはブレずに黒いタワマンを作り続けています。(シティタワー神戸三宮のような例外もあります)大阪市内のタワマンの供給数は18棟で近鉄不動産に次ぐ2番目です。
シティタワー麻布十番
DEUX TOURS CANAL & SPA
中身に関しては、間取りは基本的に作りがよく、使いやすい印象です。共用部は豪華なイメージですが、最近のシティタワー(The Cross City Towerなど)を見てると絞られがちと感じます。ただシティタワー大阪は大阪のシティタワーの歴史15年を全て賭けたフラッグシップタワーとなっているので。気合いの入り方が他の物件と違います。
梅田ガーデンレジデンス/ラトゥール梅田(2022年)
共用部
共用部に関してはローレルタワー堺筋本町の方が上ですが、メガタワマンなのでかなり豪華です。
エントランス
エスカレーターもあり、高級感が出ています。
2階
ロビー
梅田ガーデンレジデンスに似た、余裕を持ったロビー
ラウンジ
フィットネスルーム
47階
シティタワー大阪本町にはブリリアタワー堂島やブランズタワー大阪本町などにも採用され、増加傾向にある最上階の共用部があります。
スカイラウンジ
コーヒーを飲みながら眺望を楽しめます。
スカイアトリウム
最上階の中庭にあるテラスですね。スカイアトリウムはシティタワー梅田東にも採用されましたが梅田東よりは広くて開放感があります。
パーティルーム
本町エリアでは高いビルなので眺望はすごいでしょうねー。
販売
シティタワー大阪本町は2021年11月に竣工しており、2年もの間新築販売を行なっています。これは住友不動産の新築マンションの販売体系が関係しています。住友不動産は作った物件を数年ほどかけてゆっくり販売している会社です。そして後につれて値段を上げて販売します。竣工から1年以上経っていますが、売れ残っているわけではなく、意図的に販売しています。そして最近、当マンションの中古物件が初めて成約されました。場合によっては中古物件を検討してみるのもいいかもしれません。
部屋
シティタワーらしく外部に柱を置くことで間取りの自由度を高めた仕組みになっています。どこのシティタワーも間取りがよく、当たり外れがないので大阪ではシティタワーはひとつの権力になっていますね笑笑
またリビングにfix窓が付いていることが多いですね。これもシティタワーらしいです。
付近に高い建物が建っていることから、部屋によっては眺望の悪い部屋があるので注意が必要です。
1LDK
3LDK
販売された当初はかなり安かったですが今ではかなり値上がりしてしまいました。
価格（新築）
販売が開始されたのが2019年頃ということで当初は坪単価300万円を切る部屋があったらしいですが、住友不動産の販売後期になるにつれて値上げしていく販売体系と大阪の不動産価格の上昇により値上げが進んでいます。値段は基本的には坪単価約400万円（平米単価約120万円）前後となっています。ただ70平米を超えると供給数が少なくなるため価格が乗せられ坪単価500万円を超えてきます。
中古
中古の販売価格は坪単価約442万円（平米単価約135万円）です。70平米以上になると極端に部屋が少なくなるため価格が乗せられ坪単価約610万円（平米単価約185万円）になります。新築より中古の方が高くなっています。元々は新築はプレミアム価格で中古よりも高くなる傾向だったのですが、近年の不動産価格の上昇と新築と中古の宣伝力の差で中古の方が高くなっています。正直バカ高い！大阪でもトップクラスに高い値段で発売されています。
リビングが狭いのでリビングインの部屋のドアや壁を取っ払ってリビングを広げているオーナーさんが多いみたいです。
投資
シティタワー大阪本町の暴落率は130%、利回りは3.6%となっています。暴落率は不動産価格の上昇がそのまま出ている感じですね。基本的にシティタワーのほぼ全てが大阪ではかなり資産性が高い物件となっており、長期にわたって人気が出やすいので実需も家賃収入、投資どれもいけると思います。
競合
競合はローレルタワー堺筋本町とブランズタワー大阪本町です。
ブランズタワー大阪本町
ローレルタワー堺筋本町
この間までローレルタワー堺筋本町が圧倒的に安かったのですが近鉄不動産が大幅値上げという暴挙に出たため値段がトントンになりました。
ローレルタワー堺筋本町は当ブログで解説しておりますのでぜひ下のリンクからお読みください
参考文献
公式サイト
【公式】シティタワー大阪本町｜大阪本町のマンション｜住友不動産
芝塾タワマン不動産さん
その他
資料請求はこちら
【公式】シティタワー大阪本町｜大阪本町のマンション｜住友不動産
住友不動産の新築マンションはこちら
住友不動産のマンション 物件総合サイト｜新築マンション・分譲マンション
ローレルタワー堺筋本町
シエリアタワー大阪堀江
シエリアタワー大阪堀江は西区南堀江3丁目で関電不動産開発他2社が建設中のタワーマンションです。現在30階付近を建設中でやっとタワーの形がはっきりわかってきました。
概要
名称 シエリアタワー大阪堀江17-8-1
住所 西区南堀江3丁目
高さ 166m
戸数 500戸
階数 46階建
構造 鉄筋コンクリート一部鉄骨造
制振/デュアルフレームシステム
建設者 大林組
建築主 関電不動産開発
パナソニックホームズ
管理会社 関電コミュニティ
建築面積 1804.49㎡
延床面積 53700.82㎡
その他 分譲 オール電化
立地
シエリアタワー大阪堀江は南堀江3丁目に位置してます。堀江と言えども周囲にはたくさんの若者向けのファッションショップやおしゃれなカフェが立ち並んでいません！
世間一般の堀江は難波に近い南堀江1丁目のことであり、シエリアタワー大阪堀江は南堀江3丁目に位置しているので堀江の中心地からは徒歩5分ほど離れています。周囲には賃貸住宅や昭和な家具屋などがあり、静かで落ち着いた下町っぽい雰囲気です。難波や心斎橋からは徒歩圏内ではあるものの、ミナミの中心地までは徒歩15〜20分ほどかかるため立地の感じ方に個人差があるので注意が必要です。
オレンジストリート徒歩2分
中央図書館徒歩6分
最寄駅
阪神桜川駅徒歩3分
地下鉄西長堀駅徒歩4分
地下鉄桜川駅徒歩4分
南海汐見橋駅徒歩4分
梅田には必ず乗り換えが必要です。
建物
高さ166m、戸数500戸という規模は堀江では最大ですね。西区では大阪ひびきの街ザサンクタスタワー、阿波座ライズタワーズフラッグ46に次ぐ規模になります。堀江は高い建物が少ないので周囲を圧倒しそうです。
耐震性
シエリアタワー大阪堀江は大林組の特殊工法であるデュアルフレームシステム（以下DFS)を採用しています。DFSとは建物内内部にある心柱と制振装置を多用した、地震の力を3分の1に抑える構造です。特に長期の揺れに強く、南海トラフ地震の時に本領を発揮します。大地震がきてもあまり揺れないらしいです。DFSはシティタワー大阪天満ザリバー＆パークスで初採用されました。他の工法とは耐震レベルが違うものの、工費が高くつくので、メガタワマンか高級タワマンにしか採用されず、大阪にはDFS施工タワマンは9棟しかないので希少性は高いです。
ブランド
ブランドは関電不動産開発のマンションブランドであるシエリアになります。近年のシエリアといえば定借地マンションとオール電化のイメージですがシエリアタワー大阪堀江はオール電化ですが、分譲マンションになっています。
エルグレース神戸三宮タワーステージ(2009年）
(エルグレースは旧ブランド)
シエリアタワーなんば(2021年 新築発売中)
シリエアタワー中之島(新築発売中)
シエリアはそこまでクオリティは高くないイメージでしたが、シエリアタワーなんばなどでの失敗からか明らかにマンションのクオリティを上げてきてますね。関電不動産は今関西で1番マンションを作っています、じわじわと東京進出もしているので今後も楽しみですね。
共用部
マンションは部屋の費用と共用部の費用を一緒にして売り出しているので、マンションの規模が大きくなればなるほど共用部が豪華になる傾向にあります。また、近年は共用部の充実のニーズが高まっていることからさらに共用部が豪華になっています。シエリアタワー大阪堀江は近年のトレンドを踏まえつつタワーの良さを生かした共用部を配置しています。
公開敷地とエントランスアプローチ
ロビー
ラウンジ
カーエントランス
ワーク、スタディルーム
ゲストルーム
パーティルーム
スカイラウンジ
商品構成
部屋
間取りはよくはないです。天井は高くなく、床暖房はオプションです。角部屋はfix窓ですが開口部はそこまで広くないです。部屋においては寝室のレイアウトに困る部屋が多いので購入をお考えの場合は十分な分析と検討が必要です。また敷地東側のモデルルームと駐車場の一体再開発が予想されるため東側低層階は暴落の危険性があります。周囲に高い建物が少ないことから15階より上であれば眺望は抜けそうです。
販売中
1LDK
45㎡ 価格4420~4540万円
カップルか一人暮らし用ですね、収納の量はちょうどよく、洋室の形はシングルベッドが開けるぐらいの広さですね。
3LDK
77㎡ 価格7350~7940万円
ファミリータイプの部屋ですね。廊下が長いですね。先ほども述べたとうり、fix窓の開口部は狭めです。
88㎡ 10610万円、10770万円
貴重な80㎡超の部屋で、高層階であるためかなり価格が乗せられています。8畳超の洋室は貴重ですね。39階と40階は航空障害燈がつくので、リビングでは寝にくいかもしれません。
86㎡ 10310~10790万円
収納が多いですね。これも先ほどと同じ理由で価格が乗せられています。
値段
基本的には坪単価330万円(平米単価約100万円)で発売されていますが、広い部屋や階数が上の部屋になるとプレ値がつけられていて、坪単価395万円(平米単価約120万円)ほどで発売されていますね。住友不動産が2番手に入っている割には前期と比べて値上がりはしていないですね。
販売状況
2023年4月には成約戸数が250戸を突破しました。なので時期を考えたとしてもあと200戸以上売れ残っています。
競合
新築での競合はジオタワー新町とグランドメゾン北堀江レジデンスです。
簡単に比較するとこんな感じです。共用部を求めるならシエリアタワー大阪堀江、立地を求めるならグランドメゾン北堀江レジデンス、値段を求めるならジオタワー新町という感じですね。中古で言うとジオタワー南堀江や同じDFS採用のタワマンである大阪ひびきの街ザサンクタスタワーやプレミストタワー大阪新町ローレルコートなどが競合になります。
グランドメゾン北堀江レジデンスと大阪ひびきの街ザサンクタスタワーに関しては当ブログ内で解説しているので是非読んでみてください。リンクは1番下にあります。
投資
投資には不向きです。堀江の西側は大規模再開発もなく建設中のJR線の影響も受けないので利回りは4%中盤から前半ぐらいで横ばいだと思います。まずまずシエリアタワー大阪堀江は立地の割にはかなり強気な価格をつけているので大阪周辺の富裕層用の実需向けの物件となりそうです。
まとめ
堀江最大✖️最高層のタワマン
DFS採用の耐震性の高いタワマン
メガタワマンらしい豪華な共用部
難波、心斎橋に徒歩圏内であるものの立地には注意が必要
間取りはイマイチ
床暖房はオプション
fix窓の開口部は狭め
投資には不向き
参考文献
公式サイト
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グランドメゾン北堀江レジデンス
グランドメゾン北堀江レジデンス - hannpannkunの日記
大阪ひびきの街ザサンクタスタワー
グランドメゾン北堀江レジデンス
最新情報↓
グランドメゾン北堀江レジデンス - hann-osakamantion
グランドメゾン北堀江レジデンスは積水ハウスが西区北堀江2丁目に建設中のマンションです。
概要
名称 グランドメゾン北堀江レジデンス
住所 西区北堀江2丁目2-2
高さ 59.99m
戸数 178戸
階数 19階建 地下1階建
構造 鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
建設者 大末建設
建設主 積水ハウス
建築面積 1519.57㎡
延床面積 22173.27㎡
その他 分譲
立地
グランドメゾン北堀江レジデンスは北堀江2丁目に位置しています。北堀江2丁目は心斎橋や難波に近いですがごちゃっとしてるよりかは、静かでおしゃれです。グランドメゾン北堀江レジデンスは北堀江2丁目の中でも1番東側のなにわ筋に位置していて、世間一般の堀江である南堀江1丁目にも近いです。建設中のJR西本町駅に近く今後も成長が期待されるエリアです。
小学校は人気の堀江小学校です。ここ数年の人口爆発で待機児童問題が深刻化しているとの噂を聞きますが、解消されているみたいです。
スーパーはビックビーンズ、ライフともに徒歩4分ほどです。
オレンジストリート徒歩4分
中央図書館徒歩9分
最寄駅
地下鉄西大橋駅徒歩2分
地下鉄四ツ橋駅徒歩5分
建物
178戸は都心の板状マンションとしては大規模ですね。堀江の東側は高級賃貸マンションが多いので貴重なファミリー向けの物件になりそうです。平均占有面積が85㎡とかなり広いです。最近では日本では個人の占有面積が狭くなってきているので、都心のこういうタイプの物件は珍しいですね。
計画地は凹型になっています。おそらく中央部分だけ用地取得ができなかったのではないかと思います。中央部分の用地取得ができていれば高さ100m越えのタワマンを建てれたと思います。
グランドメゾンらしく植栽や建物デザインに凝ってますね。駅近で、難波や心斎橋に歩いて行けるので人気物件になりそうです。
最近の物件らしくライトアップがおしゃれですね。タワーマンションではありませんが、角部屋にダイレクトウィンドウがあるところがかなり個人的にポイントが高いです。
ブランド
ブランドは積水ハウスのマンションブランドであるグランドメゾンになります。おしゃれで植栽のガーデニングがしっかりしていて、内装の方もしっかりしている印象です。積水ハウスは大阪の梅田に本社を構える会社で、梅北2期(グラングリーン大阪)やグランドメゾン新梅田タワーThe Club Residenceなど梅田に特に注力しているイメージです。大阪の会社であるものの東京や名古屋、福岡でも人気ブランドとなっており、大阪以外でも一定の地位を築いています。
グランドメゾン西九条BIO(2009年)
グランドメゾン新梅田タワーThe Club Residence(2021年)
共用部
この規模にしては控えめな印象です。ファミリー向けの部屋が多いのでキッズルームやゲストルームなどがあればいい思いますが…1階のレイアウトが駐輪場とタワーパーキングのための車道がほとんどなので共用部分をねじ込められなかったのだと思います。
1階
ラウンジ
スタバのコーヒーが飲めます。値段は店の半分ほどだということです。
4階
パーティルーム
エレベーターは各階 2、3邸に一つとプライバシーを高めた設計になっています。なので全部で4機あります。管理費高そう…
部屋
平均占有面積85㎡というので、広い部屋が多いですね。個人的にファミリー向けに全振りって感じてますね。商品構成に関してはジオタワー南堀江に近い形になる感じかなと思います。
間取りは柱が外壁にあり、部屋の中にある柱が少ないので間取りのクオリティはジオタワー新町やシエリアタワー大阪堀江よりかは良いと思います。
価格
価格は平均坪単価345万円(平米単価約104万円)になります。近隣の新築と比較すると立地のこともありますが、シエリアタワー大阪堀江と同じぐらいでジオタワー新町よりかなり高いです。ただこれ以上高くなってしまうと明らかにグランドメゾン北堀江レジデンスよりスペックの高い大阪ひびきの街ザサンクタスタワーやプレミストタワー大阪新町ローレルコートの中古に人が流れてしまうのでこれ以上高い値段にはならないと思います。正直板状マンションとしては高いので、平均坪単価330万円(平均平米単価約100万円)ぐらいにまで値段を下げれば人気が出ると思います。ただ建築資材が高すぎるのでやむを得ない理由があると思います。
プレミストタワー大阪新町ローレルコート
部屋ごとの価格に関してはかなりダイナミックな設定になっています。おそらく眺望のない部屋と眺望のある部屋でぜんぜん価格が違うものと思われます。またグランドメゾンは高層階になればなるほど価格が高くなるのでグランドメゾン北堀江レジデンスに関しても高層階にならないと眺望が抜けない部屋が多いので高層階になればなるほど高くなるでしょう。
投資
写真のように建築資材が高騰しているとは言えど値段を見る限り完全に実需用ですね。大阪周辺に住む富裕層の住み替え需要をターゲットにしています。周辺には心斎橋プロジェクト以外の大型再開発案件がないので、完全実需向けですね。
新築比較
立地をとるならグランドメゾン北堀江レジデンス、共用部をとるならエリア最大規模の新築タワマンシエリアタワー大阪堀江、値段をとるならジオタワー新町というところですね。ファミリー向けの部屋に関しては、シエリアタワー大阪堀江は70㎡台なら坪単価330万円ほどの部屋があります。ただ80㎡を超えると供給量が少ないこともありプレ値がつき坪単価395万円ほどにまで跳ね上がります。ジオタワー新町はファミリー向けの部屋でも結構安めに買えます。
まとめ
貴重な堀江エリアの新築ファミリーマンション
平均占有面積85㎡
グランドメゾンらしい質の高いデザイン
難波、心斎橋に徒歩圏
ラウンジでスタバのコーヒーが飲める！
実需向け
10階以上でないと眺望が悪い
参考文献
建築物価調査会
公式サイト
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スムラボさん
「グランドメゾン北堀江レジデンス」西区人気エリアの待望の新築マンション「すごろく」 | スムラボ
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パークタワー大阪堂島浜
堂島浜2丁目計画は三井不動産レジデンシャル他数社が大阪駅付近に建設中のタワーマンションです。敷地北側に建設中のブリリアタワー堂島と同じく中層階にホテルを挟んでいます。当初はかなり凝ったデザインで注目されていましたが、現実的な案に直されましたが、棟屋は当初のデザイン案がほぼそのまま採用されました。それでもデザインはいいです。ただ大阪では資材費高騰に伴ってシンプルすぎてチープなデザインのタワマンが増えているので、東京のタワマンっぽい特徴的なデザインのタワマンは歓迎です。
概要
名称 未確定
住所 北区堂島浜2丁目4-1
高さ 161m
階数 40階建
用途 住宅、ホテル
総戸数 513戸(住宅)
室数 220室(ホテル)
構造 RC造
建設者 清水建設
建築主 三井不動産レジデンシャル
延床面積 約7.5万㎡
開業予定 2027年春(ホテル)
その他 分譲
立地
日本を代表する歓楽街である北新地の西の端であり、梅田の一角を形成している堂島エリアに位置しています。そしてリバービューになっています。ただ川の上を阪神高速が通っており、低層階の下の方は高速からかなり近くなります。
最寄駅
京阪渡辺橋駅徒歩3分
地下鉄西梅田駅徒歩6分
JR北新地駅徒歩6分
地下鉄淀屋橋駅徒歩10分
JR大阪駅徒歩11分
JR大阪駅から徒歩圏内なので交通の便がいいですね。
周辺施設
ドウチカ
中之島フェスティバルタワーwest
ルクア大阪
建物
大阪のタワマンにしてはめちゃくちゃ凝ったデザインですね。特に棟屋部分の曲線は斬新ですね。ブリリアタワー堂島といい、シエリアタワー中之島といい、大阪にもデザイン性の高いタワーマンションが増えてきましたね。デザインは関西で初めてホシノアーキテクツが担当しています。
パークタワー勝どきサウス
三井不動産×ホシノアーキテクツは東京では非常に定評があるため完成が楽しみです。
三井不動産では初めてのホテル一体型タワーマンションになります。大阪では、梅田ガーデンレジデンスやブリリアタワー堂島などがホテル一体型タワーマンションです。今回は中層階にホテルが入り、低層階と高層階でホテルを挟み込む形になります。おまけのような感じですが、大阪駅側に低層棟、堂島川側にANNEX棟があります。もしかしたら淀屋橋駅付近に建設中の三菱堂島ビルのようにリバーサイドが整備されるかもしれないですね。
高さ161m、総戸数513戸は大阪ではメガタワマンに分類されます。高さもありますが、幅も広いのでかなりの規模です。
ホテル
ホテルには三井不動産ホテルマネージメントが運営するホテルである、三井ガーデンホテルプレミアが入ります。平均で30㎡超の客室を提供し、部屋数は220室です。バー、レストラン、ラウンジ、テラス、フィットネスなどを設け、一部客室にはビューバスを設ける予定です。付近にはフォーシーズンズホテルや、カンデオホテルズ、リーガロイヤルホテル、コンラッドなどがありますが北新地や梅田に近いので観光需要もビジネス需要もあると思います。
ブランド
ブランドは三井不動産のタワーマンションブランドの一つであるパークタワーになります。個人的には東京で高評価なパークコートザタワーシリーズの大阪初進出を期待していましたが、叶わなかったようです。
パークタワーシリーズはパークコートシリーズ同様、非常にデザインセンスが良く、共用部もおしゃれで作り込まれたものが多いです。ただ部屋の仕様は近年の建築資材費高騰により若干コストカットされている印象です。
青山パークタワー
パークタワー勝どき
北浜ミッドタワー
共用部
1階
エントランスホール
コンシェルジュカウンター
2階
ラウンジ
ライブラリサロン
コミュニティホール
24階
スパ
その他
堂島川沿いのANNEX棟にも共用施設が設けられる予定です。まだ未確定ではないものの、おそらくスカイラウンジなども設けられるので、豪華ですね。
個人的にはスパが気になりますね。大阪ではプールや温泉付きのタワーマンションは少ないのでこれは期待したいです。競合のBrillia Tower堂島やグラングリーン大阪The North Residenceはスパがないのでここは注目すべき点です。
部屋
ラインナップは1LDKから3LDKで、天井高を高くとり、角住居にはダイレクトウィンドウ、中住居は開口部を大くし、全戸にトランクルームを設置する予定です。
値段
計画発表当初、坪単価400台中盤を予想していましたが、ここ数ヶ月の新築情報を見た感じ、平均坪単価700万円程度になると思います。(少し高すぎるような気もしますが)
梅田、中之島は再開発と後発の新築タワマンが多いため、ここ数年はどんどん価格が値上がりしています。先日近くで新築定借タワーマンションであるシエリアタワー中之島の1期販売が一瞬で完売してしまったことやグラングリーンなどを鑑みると、これぐらいかなと思います。
個人的な予想ですが、低層階の1LDKは坪単価500台中盤からの販売で、高層階(ホテルより上のフロア)になると坪単価800台の部屋がゴロゴロでてくるダイナミックな値付けになると予想します。
まとめ
高い交通利便性
ホテル一体型再開発
メガタワマンらしい豪華な共用部
部屋のグレードも高め
高いデザイン性
参考文献
再都市化さん
Re-urbanization -再都市化- | 大阪・近畿圏を中心に日本全国の超高層ビルや再開発をレポートするブログ。鉄道ネタ、ITガジェット系やホテル宿泊ネタなどもご紹介。
