ジオタワー大阪十三は阪急阪神不動産が十三駅付近に建設中のタワーマンションです。住宅と商業と官営施設の複合開発としては関西最大で、総戸数は712戸と淀川区では最大です。阪急阪神不動産は十三駅付近の再開発に350億円を投資しており、その目玉がジオタワー大阪十三になります。
概要
名称 ジオタワー大阪十三
住所 淀川区
高さ 144m
戸数 712戸
階数 39階建
構造 RC造 制振/免震(KaCLASS)
用途 商業 図書館 保育施設 住宅
建設者 鹿島建設
建築主 阪急阪神不動産
管理会社 阪急阪神ハウジングサポート
建築面積 4472.53㎡
延床面積 84490.71㎡
総工費 350億円
その他 定期借地権
立地
梅田に対して淀川の対岸にあたる淀川区十三エリアに位置しています。梅田までは阪急線で1駅3分です。神戸や京都などの関西の主要都市にもアクセスしやすい場所に位置しています。また低層部にはスーパー（おそらく阪急オアシス）が入るので、かなり便利です。
周囲は商店街が形成されていてかなり栄えています。
最寄駅
十三駅徒歩3分
官民一体再開発
このマンションは阪急阪神不動産という民間企業と大阪市という自治体が事業に関わっています。建物内に図書館、スーパー、保育施設、住宅が入ります。ほぼゼロ距離にいろいろな施設が揃っているので長期保有時には価値が下がりにくいです。（定借ですが）
地域のフラッグシップ的なタワーマンションは価値が基本的に下がりにくく、地域全体の不動産価格に影響を及ぼします。大阪ひびきの街ザサンクタスタワーなどが最たる例です。
建物
周りに高い建物が本当にないことから十三周辺では次元の違う規格外の建物になりそうです。規模は712戸とメガタワマンで、淀川区では規模はダントツで1番です。
デザインは低層部はガラスを多用したおしゃれなデザイン、高層部はコーナーに庇を持ってきてバルコニーと一体化させた、流行りのデザインですね。コーナーに庇を置くことでビル風の軽減になるため、ローレルタワー堺筋本町やブリリアタワー堂島などにも採用されています。
耐震性
鹿島建設が開発した特殊技法であるKaCLASS(以下カクラス、Kajima Control Layer Advanced Structural)を日本初採用します。これは地震時に超高層ビルの揺れを最大半分に抑えられる制振システムです。建物の約3分の2の位置に当たる29階と30階の間に同調質量ダンパーをつけて制御層より上部には免震効果をもたらします。今後も鹿島建設施工の物件はKaCLASSを採用することが多くなると思います。
ブランド
ブランドは阪急阪神不動産のタワーマンションブランドであるジオタワーになります。ジオシリーズは独自の品質管理を行っています。事実2022年のブランド別の価格の伸び率（暴落率）は1番高かったのがジオでした。阪急グループの企業の商品券などがついてくる場合があるため、他にはないサービスを受けられます。こちらについては後ほど説明します。
ジオタワー南堀江(2016年)
ジオタワー天六(2013年)
ジオタワー新町(新築販売中)
阪急阪神不動産は比較的小規模で、安価なタワーマンションを分譲しています。近年の傾向でいくと、価格や企画は重視し、間取りを軽視している印象です。
最近では定借物件を多く作っており、関電不動産開発ほどではないですが、定借マンションに強いです。
今回のジオタワー大阪十三は阪急阪神不動産単独事業では最大規模のマンションになります。
近年では関西ディベロッパーはメジャーセブンに押されがちなので阪急阪神不動産には大阪を変えるような開発を期待します。
定借
何度も申し上げますがジオタワー大阪十三は定期租借地物件となっています。定期租借地物件はディベロッパーが借りた土地建設された物件のことです。借りた期限までに土地を更地にして返す必要があり、老朽化するマンションが増え続け、建て替えが進んでいない世の中では画期的なシステムとなっています。近年ではまとまった土地が少なく、マンション需要のある関西で急激に数を増やしており、関電不動産開発の様な定借物件を相次いで作るディベロッパーも出てきています。
定借マンションは買ったマンションの部屋は自分のものになりますが、分譲マンションと違って土地は自分のものとならないため、初期費用が2割ほど安くなり、なおかつ固定資産税もかかりません。ただ土地の家賃と解体準備金が必要です。それらが固定資産税より高くなる傾向にあります。
共用部/併設施設
共用部全景
図書館などの併設施設も紹介しています。
これまでのジオタワーのイメージを覆す大阪トップレベルに豪華な共用部となっています。デザインもよく個人的にスカイラウンジやオーナーズラウンジのデザインが好きです。
ただ室内に植栽を使用しているため、管理費高そうですね。
1階
スーパーマーケット
おそらく阪急OASISだと思います。ただ阪急グループ傘下にははイズミヤや関西スーパーなど別の系列のスーパーもあるので確定とは言い切れないです。
低層部のガラスファザードが美しいですね。
ゲートガーデン
ウォーターガーデン
エントランス
2階
2階全景
大阪市立図書館
まちライブラリー
保育・学童施設
ファミリー層にはありがたいですね。阪急は保育施設の経営もしていると聞いたことがあるので阪急が経営するのでしょうか？
3階
グランドエントランス
ワーキングテラス
コミュニティルーム
オーナーズガーデン
ローレルタワー堺筋本町のゲーテッドガーデンのようなものとイメージして貰えばいいと思います。
オーナーズラウンジ
ゲストルーム 憩
マッサージチェアーもあるゲストルーム
ゲストルーム 和
土間やキッチンのあるゲストルーム。パーティもできる斬新なものです。
ゲストルームは阪急系列のホテルのremmが監修していて非常に作り込みがいいです。
ただこの規模でゲストルーム2部屋だと少ないと思いますが…
ゴルフシュミレーター
30階
スカイラウンジ
サービス
1次取得者は阪急グループのサービスを受けられます。詳細は不明ですが、ホテル阪急インターナショナルによるサービスが予定されています。
部屋
近年のジオらしく部屋部分に柱が全て食い込んおり、柱の数も多いため、間取りはいいとは言えないです。また、風呂釜が全体的に狭いです。
収納が多めに用意されており、物が多い方におすすめです。
南向きは淀川の花火が最前線で見れます。
間取りについては十分な検討が必要です。
1LDK
主に低層階に結構な数が用意されています。
北向き42平米。玄関が広すぎてデッドスペースが生まれています。近年の流行のシューズインクローゼットできないのでしょうか？
北向き69平米。
3LDK
西向き77平米。
南向き76平米。
南向き115平米。
仕様
環境に配慮した仕様となっています。
高断熱
複層ガラス
温水式床暖房
高効率エアコン
LED照明
魔法瓶浴槽
コンフォートウェーブシャワー
シングルレバー混合水栓
節水型トイレ
価格
個人的予想としては大阪市内のタワマンの坪単価500万円時代到来により完全に割安感が生まれています。
価格設定としてはかなりダイナミックで坪単価500万円の付いている部屋もあれば坪単価300万円台前半の部屋もあります。おそらく競合となるザ・パークハウス大阪梅田タワーは坪単価500万円の部屋がゴロゴロあると思うので格安にしか見えないですね。
ただ十三という立地どれだけ将来性と居住性を考えられるかが鍵となりそうです。それでも間取り以外の作り込みがいいので飛ぶように売れると思います。
投資
描き始めた時は阪急線の新線は実現するわけないと思ってましたが、つい先日阪急が本気度を示したことにより実現が確定されました。ただ目標の2031年に開業するのは難しいと思います。
新線はJRに直通し、新大阪、十三、梅田、本町、難波、天王寺、関西空港を結び莫大な経済効果を呼びます。先日までは投資は都心に順当に投資すればいいと思っていましたが、大阪都心の新築マンションの値上げラッシュと新線効果により投資はありだと思ってきました。シエリアタワー千里中央の様に割安だった定借物件が値あがることはあります。ただ次のことに注意する必要があります。
定借であること
50年ローンの普及を考えること
まず定借であることです。ジオタワー大阪十三は土地の借地権が70年となっており、建設、解体を引くと住めるのは約60年となります。これに近日から不動産価格高騰により導入された50年ローンの普及を見越すと、竣工後約10年で50年ローンは組めなくなり、住み替え需要の選択肢が少なくなり、需要が少なくなります。これを見越すと投資は竣工後10年までにどれだけ跳ねるかにかかってきます。
個人的にはジオタワー大阪十三は実需向けで、永住するには最強だと思います。
まとめ
定借物件
建物内にスーパーと図書館もある最強物件
規模に見合った豪華な共用部
十三という土地をどう思うか
梅田1駅3分
新線で難波、関空直結で大化け
間取りは良くはない
新線効果で投資はあり、ただ竣工後10年でどこまで跳ねるかがキーポイント！
南向きは淀川の花火が最前線で見れる
実需向け
参考文献
公式サイト
https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
その他
資料請求はこちら
https://geo.8984.jp/mansion/osaka13/
ザ・パークハウス大阪梅田タワー
